Может ли позволить себе житель Киева купить загородный дом, продав одно-, двухкомнатную квартиру?
Все больше жителей Украины начинают следовать мировой тенденции: город — место для работы, деловых встреч, а дом предназначен для отдыха от смога и шума, восстановления от стрессов, наслаждения покоем и чистым воздухом, поэтому ему лучше находиться за пределами городского муравейника.
Сегодня, средние цены на квартиры в Киеве на первичном рынке колеблются от $965 до $3000 за кв. м в зависимости от района, типа дома и т. д. Соответственно, средняя стоимость одно-, двухкомнатной квартиры может колебаться в пределах $70-$150 тыс.
Можем ли мы позволить себе купить загородный дом за эти деньги?
Немного теории
Давайте немного остановимся на вопросе, что же должен представлять собой загородный дом для среднего класса? По большому счету, требования представителя украинского среднего класса к загородному дому мало чем отличаются от требований представителя того же класса, скажем, из Западной Европы или Северной Америки. Говоря в общем, такой дом должен соответствовать образу жизни представителя этого класса, т. е. человека, ценящего комфорт, уют, активного и, в то же время, ценящего свое время. Соответственно, применительно к украинской столице, дом не должен находиться далеко от Киева, время пути до дома должно занимать не более получаса. Сам дом должен быть небольшим, но с очень рациональной планировкой.
Участок — опять же небольшой, не требующий много усилий по уходу за ним, но в то же время позволяющий организовать небольшой пикник у дома. С другой стороны, хозяин такого дома не должен тратить много времени на его содержание. При отсутствии садовника и уборщицы поддержание в порядке дома, к примеру, в 300 кв. м, расположенном на участке около 12-15 соток, занимает достаточно много времени. Кто из нас захочет потратить выходные на уборку дома и стрижку газона? Уверен, немногие. Другое дело, небольшой участок в 5-7 соток и дом в 120-150 кв. м.
А может ли рынок домов Киевской области предложить такое жилье?
На практике
Несмотря на то, что интерес среднего класса к загородному жилью существовал и в последнее время усиливается, предложение данного класса жилья на рынке недвижимости Киевской области практически отсутствует. В отличие от Западной Европы и Северной Америки, где проживание в коттедже является нормой для среднего класса, в Украине коттедж все еще считается жильем элит-класса. Из всех коттеджных городков в Киевском регионе буквально несколько позиционируют себя как жилье для среднего класса, хотя фактически предлагают дома данного класса всего 13% городков.
Всего на рынке коттеджей Киевской области представлено почти 100 коттеджных поселков, в 40-50 из них заметно какое-либо развитие — что, конечно, немало, но явно недостаточно для растущего спроса на загородный формат жилья. Тем не менее, коттедж за городом все еще остается недоступным удовольствием для большинства киевлян.
Несмотря на достаточно большое количество городков в области, данный рынок все еще формируется. Нет четкой границы, разделяющей городки элит-, бизнес- и эконом- классов. Соответственно, человеку, желающему купить дом за городом, очень сложно сориентироваться в сложившийся на рынке ситуации и сделать правильный выбор.
Причиной тому в подавляющем большинстве случаев — «разношерстный» уровень цен на коттеджи в городках.
Выбирая загородный дом, необходимо учитывать гораздо большее количество факторов, чем при выборе квартиры, когда оценивается в основном расположение, инфраструктура, площадь квартиры, цена, условия кредитования. А при выборе дома к этому перечню добавляются еще такие факторы, как: материал, из которого построен дом; площадь поселка; объекты инфраструктуры, предусматриваемые в поселке; наличие общественного транспорта.
Одним из основных факторов, влияющих на цену, является степень готовности дома. Если квартиры в большинстве случаев предлагают «под отделку», то вариантов степени готовности домов значительно больше. Когда мы слышим цену на предлагаемый дом, нам нужно крайне внимательно отнестись к стадии его готовности. Не секрет, что при одинаковой цене двух равных по площади домов в реальности они могут существенно отличаться. Итак, какие же могут быть предложения по степени отделки дома?
Дома предлагаются в нескольких стадиях готовности:
• «Под ключ» — такая степень готовности предусматривает уже внутреннюю отделку. Покупателю такого дома остается только поставить осветительные приборы, мебель и повесить занавески.
• «Под отделку» — дом требует внутренних работ (проведение разводки, оштукатуривание стен, стяжку пола). Т. е. покупатель такого дома будет проводить внутреннюю отделку за свой счет.
• «После строителей» — дом предлагается с разведенными или заведенными внутрь дома коммуникациями. Стены не оштукатурены, черновой пол. Необходимо понимать, что такой дом потребует еще значительных капиталовложений и затрат времени.
• «Коробка» — такое предложение предусматривает возведение только внешних стен, крыши и отделка дома снаружи. Все остальные, достаточно значительные, затраты ложатся на плечи покупателя.
Берем или нет?
Рассмотрев вопрос о степени готовности дома, можно сделать следующий вывод. Из предлагаемых домов на рынке загородного жилья некоторая часть предложений эконом-класса оказываются гораздо дороже, чем это может показаться на первый взгляд. Так, к примеру, человеку, ранее не сталкивавшемуся со строительством и не имеющему опыта проживания в загородном доме, не всегда удается сразу понять, что предлагаемый ему объект еще потребует инвестиций в размере 40-60% от озвученной цены.
Так что же, обычный украинский горожанин, который устал от шума и ритма большого города не может себе позволить сменить городскую квартиру на загородный дом? Жители Европейских стран столкнулись в свое время с подобной проблемой. Необходимо было все больше жилья, преимущественно загородного, для растущего среднего класса. Потребовалось выбрать технологию, которая отвечала бы ряду насущных требований: сжатые сроки строительства, возможность ведения работ в любое время года, высокие эксплуатационные показатели, поточное производство комплектующих. В качестве такой технологии была выбрана деревянно-каркасная. Таким образом, время сделало замысловатую петлю, превратив средневековые наработки европейских домостроителей в наиболее распространенный способ возведения домов в передовых индустриальных державах.
Итак, тем, кто хочет обзавестись недорогим жильем в пригороде, специалисты советуют обратить внимание на сборно-каркасную технологию — так называемые канадские дома. Строительство такого дома обойдется от $500 за кв. м под чистовую отделку. Следовательно, дом в 100 кв. м (3 спальни, кухня-столовая, гостиная, сауна) обойдется от $50 тыс. Если добавить стоимость участка в 20-30 км зоне, то общая цена домовладения может составить около $85-100 тыс., что вполне сопоставимо со стоимостью одно-, двухкомнатной квартиры. Однако за эти деньги покупатель получает дом больший по площади, чем квартира, и, кроме того, земельный участок.
Несмотря на то, что около 80% загородных домов в Америке построены по принципу сборно-каркасного строительства, для Украины подобная технология все еще является новой. Помимо экономической выгоды, вторым видимым преимуществом данной технологии является временной фактор возведения домов. Так, дом в 100 кв. м может быть построен за 3 месяца. Строительство аналогичного дома из газобетона или кирпича может занять до одного года. Специалисты утверждают, что за то время, которое уйдет на постройку дома, скажем из кирпича, материалы могут непредсказуемо подорожать, что существенно увеличит стоимость строительства. Нам часто приходилось сталкиваться с такими случаями в нашей практике, когда люди начинали строить дом и не могли его закончить, потому что смета строительства значительно увеличивалась за счет роста цен. В случае со сборно-каркасным домом такая ситуация практически исключена.
Несколько слов о канадских домах
Можно долго рассказывать о преимуществах каркасных домов. Но стоит вкратце отметить основные характеристики.
Прочность. Дерево — крайне долговечный материал. Главным условием долговечности древесины является защита от влаги. Поэтому изоляция деревянного каркаса от попадания воды снаружи и от просачивания паров влаги изнутри дома, обработка древесины антисептиками и антипиренами создает идеальные условия для долголетия дома на многие десятилетия и даже сотни лет.
В США, Канаде и странах Северной Европы из подобных конструкций возводят дома в 5 этажей. У нас зачастую ограничиваются зданиями в два-три этажа, запас прочности более чем достаточный. Ваш коттедж сможет выдержать землетрясение до 9 баллов или небольшой ураган.
Конечно, каркасный дом — это не кирпичный и уж тем более не добротная средневековая крепость. Однако его стены вовсе не должны быть такими же хлипкими, как в голливудских боевиках. Кстати, именно каркасные дома оказались среди немногих зданий, уцелевших при землетрясении в Киото, после чего японцы пересмотрели свои былые скептические взгляды по отношению к таким домам и принялись строить их в массовом порядке.
Теплосбережение. В Украине, где люди приучены жить в кирпичных и бетонных домах, сложилось ошибочное мнение, что если стена тонкая — значит, дом холодный. Но существующие дома в большинстве своем холодные и не соответствуют новым строительным нормам теплосберегаемости. Стена каркасного дома при средней толщине в 300 мм полностью удовлетворяет требованиям новых Норм и более того —превышает их. При наружной температуре воздуха -10 °С и при отключенном отоплении в доме падение температуры составляет всего +2 °C в сутки. Это достигается благодаря продуманной системе утепления и ликвидации так называемых «мостиков» холода за счет применяемых современных экологически чистых утеплителей и заводской сборки панелей.
Экономия в эксплуатации. Был проведен сравнительный анализ расходов на эксплуатацию домов. Результат показал, что расходы на отопление и горячее водоснабжение в канадских домах в несколько раз ниже нормативной стоимости расходов в многоэтажных каменных и панельных домах. С учетом постоянного роста цен на энергоносители вопросы экономии становятся все более актуальными.
Богатство вариантов внешней отделки и выбора архитектурного стиля. Многие ошибочно полагают, что сборно-каркасный дом — это обязательно дом с внешней отделкой вагонкой. На самом деле выбор вариантов внешней отделки неограничен. Канадский дом может выглядеть снаружи как кирпичный, каменный, деревянный или просто покрытый фасадной штукатуркой. Выбор архитектурных стилей также неограничен. Сборно-каркасный дом может быть выполнен как в классическом стиле, так и в стиле модерн, high-tech или практически любом другом из ныне существующих.
В XX столетии наступил период влияния скандинавской культуры на европейские страны, и так называемые канадские или скандинавские дома приобретают популярность по всей Европе. Безопасный, теплый и уютный дом, стоящий на морозе среди снегов под звездным темным небом, становится символом благополучия и успеха.
Визитная карточка канадского дома — это лаконичность форм, применение природных материалов, функциональность и комфорт. В таких домах мы находим спокойствие и уют. Разительный контраст с хаосом и суетой внешнего мира благотворно воздействует на многих людей, и именно поэтому у канадских домов с каждым годом становится все больше поклонников.
